La SCI est un instrument de gestion, de fiscalisation pour acheter en bien immobilier entre amis et/ou entre membres de la même famille en évitant les indivisions fréquemment l'objet de conflis.

S'il est un élément qui peut faire pencher la balance en faveur de la création d'une SCI, c'est bien celui d'éviter les lourds frais de succession qui viennent grever un héritage. Fiscalement,  l'Etat empoche jusqu'à 45 à 55 % selon les cas ! Rien que ça... Alors qu'avec une SCI, l'imposition ne sera que de 5 % sur la valeur de cession des parts sociales et non pas sur la totalité de la valeur du bien immobilier auquel il conviendra d'ajouter une taxe en fonction du nombre d'années détenues.

Parmi les avantages à créer une SCI, société civile immobilière, le point fort de cette opération est très certainement celui de la considérable réduction des frais de succession. Actuellement, les héritiers non en société sont tenus de payer jusqu’à 55 voire 60 % d’impôts sur le montant du bien immobilier (non tenu compte de certaines déductions dans un cadre familial), ce qui est, nous en conviendrons tous, exorbitant. Une prochaine réforme devrait diminuer sensiblement ce taux, mais quoi qu’il en soit, il restera toujours important…

Le montage d’une SCI permet de ramener ce taux à une valeur extrêmement basse : 5 % sur le montant des parts sociales sur le montant de la valeur du bien immobilier. De quoi réfléchir en deux fois.

En chiffres bruts, (ne tenant pas compte des éventuelles exonérations partielles parfois possibles dans certains cas) prenons un exemple :

Le montant du bien immobilier est de 1.000.000 d’euros.

L'indivision

La SCI permet également d’éviter les problèmes d’indivision. Il faut rappeler pour faire simple, que chaque humain est ce qu’on appelle en droit, une personne physique (les animaux n’ont absolument pas le droit de devenir associés. Oubliez donc votre chat ou votre cochon d’inde comme héritier !).  Une société est une personne morale. Chacune d’elle est indépendante l’une de l’autre. Lorsque vous créez une société, elle acquiert une personnalité et peut ester en justice. Vous créez ainsi un autre « être » qui aura toutes les capacités juridiques dont vous disposez vous-même.

Lorsqu’une Société civile immobilière achète un bien immobilier (ou terrain obligatoirement à bâtir. Elle ne peut acheter un terrain destiné à la culture), celui-ci devient sa propriété. Lorsque des associés décident d’apporter un tel bien dans le capital de la société, ils se dessaisissent de la propriété et la transmettent à la société. Le bien immobilier n’est plus la propriété de la personne physique, mais celle de la société, personne morale.

De son vivant, chacun peut disposer de ses biens matériels, sans en référer à qui que ce soit. Soulignons que l’acte de cession (établissant la nouvelle propriété) est obligatoirement établi par un notaire. Le montant de ses honoraires est fixé par décret, ainsi que les taxes encaissées par l’Etat. Nous vous conseillons donc avant toute décision, de contacter un conseil en patrimoine ou encoren, votre étude notariale pour connaître le montant de cette opération. Ce représentant de la loi saura vous apporter d’ailleurs, de nombreux conseils en fonction de votre situation. N’hésitez donc pas à effectuer cette démarche.

Que se passe-t-il pour les enfants et autres héritiers lors de situations difficiles ? Le bien immobilier ayant été cédé à la SCI, les héritiers perdent leurs droits. Ils n’ont aucune exigence à imposer comme celle de vouloir faire vendre le bien immobilier (puisqu’il appartient désormais à la SCI).

Décés

En cas de décès de l’un des membres de la SCI, aucune modification : les biens continuent à appartenir à la SCI. Une personne morale ne meurt pas comme l’est un être humain, sauf, bien entendu, si l’on décide d’y mettre fin par une décision volontaire des associés ou de justice dans certains rares cas. 

Une maison sera par exemple protégée des tiraillements lors du décès des parents s’ils ont pris la précaution de constituer cette structure (peu coûteuse, pas compliquée à créer soi-même : en vous procurant l’un de nos dossiers, le prix de revient est de l’ordre de 260 à 355 euros maximum + rédaction des statuts).

Toutefois, en France et dans la plupart des pays d’Europe, les parents ne peuvent déshériter les enfants. Cette fois, on ne parlera plus de la maison ou du quelconque bien immobilier, mais de parts sociales. Prenons un exemple pour illustrer le propos.

Une famille est constituée de 5 membres : deux parents et trois enfants. Les parents décident de constituer une SCI pour acheter une maison avec seulement l’un des trois enfants, les deux autres étant écartés (ils en ont le droit). Par précaution, au fur et à mesure, les parts des parents diminuent, et celle de l’enfant augmentent. Imaginons que l’enfant dispose de 70 % des parts sociales, le père 15 %, et la mère 15 %.

Au décès de l’un des parents, les héritiers se partageront ses parts, soit 15 %. Selon le droit Français, le conjoint recevra 50 % au minimum (soit 7,5 % dans cet exemple). Les enfants, pourront obtenir le reste :

Les statuts règlent aussi la procédure de transmission des parts. Il convient de se référer précisément et d'appliquer ce qu'ils indiquent. Sauf modification par une assemblée générale extraordinaire, on ne peut déroger aux statuts.

A noter :
Les parents peuvent donner jusqu'à 100 000 euros (en valeur de parts ou versement sur leur compte bancaire) à chacun de leurs enfants sur une période de 15 ans (en une ou plusieurs fois) totalement exonérés d'impôts.

N'hésitez pas à consulter votre notaire, ou un autre professionnel du droit fiscal immobilier pour rechercher ensemble, les pistes pour optimiser la fiscalisation de votre projet.

Précisions : cet article va faire l'objet d'une prochaine mise à jour.