Questions réponses

sur les SCI et SC fréquentes

 

Le dépôt de garantie est une somme qu’il faudra rendre à la fin de la location. Elle est destinée à couvrir les loyers impayés, remise en état, etc… Si ces sommes sont bien encaissées par la société, elles ne constituent pas pour autant une recette au sens fiscal, et ne doivent donc pas être intégrées aux recettes. Toutefois, dans le cas où ces sommes sont utilisées après le départ du locataire pour compenser des loyers et charges impayés ou/et la remise en état de l’appartement ou les locaux, leur montant sera cette fois, ajouté aux recettes, tout comme l’indemnité qui éventuellement pourrait vous être versée par une assurance pour couvrir ces risques. Il en est de même pour les subventions éventuelles versées par l’Agence Nationale d’Amélioration de l’Habitat (ANAH).


 

 

• En désaccord avec le gérant, les associés d'une société peuvent-ils, sans son aval, convoquer une assemblée générale en vue de l'approbation des comptes annuels par exemple ?

Non. Si les associés convoquaient eux-mêmes les associés en vue d'une quelconque réunion ou d'une assemblée, celles-ci ne seraient pas valables. Ils n'en ont pas le pouvoir et les décisions prises n'auraient aucune valeur, ni ne seraient applicables. Seul le gérant en a la possibilité. A noter que ce dernier doit convoquer une assemblée au moins 1 fois par an. A défaut, les associés peuvent saisir le Président du tribunal de commerce d'où dépend le siège social, pour désigner un administrateur en vue de cette convocation, ou contraindre le gérant à en organiser une.


• 
Une SCI n'ayant plus de gérant peut-elle valablement accomplir des actes de gestion courante ?

NON. Légalement, une société privée de gérant ne peut plus conclure de nouveaux contrats ou baux, ni conclure des actes de gestion courante. En théorie, on peut aussi penser qu'elle ne puisse plus percevoir les loyers qui lui sont dus. Cependant, la SCI est une personne morale. Dans ces conditions et sauf décision contraire d'un tribunal, il semble difficile à un locataire ou à un créancier de ne pas payer ses dettes ou loyers en opposant ces raisons.


La SCI peut-elle verser un salaire au gérant associé ? Si oui, dans quelles conditions ? Ces informations figuent-elles dans le Code de la Sécurité Sociale ?


Dans une SCI, les associés et le ou les gérants associés, sauf cas exceptionnels, ne peuvent par recevoir de salaire, indemnités, ni une partie des bénéfices au cours de l'année sociale. Il faut obligatoirement attendre la fin de l'exercice social, procéder au réglement des factures et celles à venir - + impôts et autres charges charges de l'exercice à provisionner si le montant est connu - pour que le bénéfice net puisse être distribué proportionnellement au nombre de parts détenu. En général, cette distribution a lieu au cours du premier trimestre, voire jusqu'à Avril de l'année suivant la fin de l'exercice. Nous vous recommandons de prendre conseil auprès d'un comptable, d'un juriste spécialisé en droit fiscal des sociétés immobilières. Une assemblée générale (obligatoire) devra préalablement approuver les comptes (avec convocation réglementaire des associés, 15 jours avant).


Il est à souligner qu'un gérant non associé peut en revanche, bénéficier d'un salaire (quelles que heures par mois pour une petite structure) à condition qu'il soit justifié par un réel travail en rapport avec l'importance de la société. Dans ce cas, ce sont les taux de cotisations salariales et patronales en vigueur qui s'appliquent (pour simplification, comptez autour de 83 % du montant salaire net versé). Exemple : pour un salaire net à mi-temps de 500 euros, les charges sociales élèveront à 415 euros  - chiffre à parfaire - , il faut donc prévoir une trésorerie de l'ordre de  915 euros.

Concernant une SCI ne possédant qu'un ou quelques biens, l'emploi d'une personnes à plein temps (administratif, jardinage, entretien) ne semble pas justifié.


• Quelle est la base imposable des bénéfices d'une SCI imposée à l'IR ?


Fiscalement, la société imposée à l'IR ne paie pas d'impôt. Ce sont les associés qui en paient sur les bénéfices versés par la société , proportionnellement à leur nombre de parts dans le capital.

Elle en est redevable si elle est imposée à l'IS. Les taux sont de 15 % pour les bénéfices inférieurs à 38 210 euros. Entre 38 120 et 500 000 euros l'imposition sera de 28 % et au delà, à 31 % (au 28 mars 2020)

 

• Combien de temps une SCI peut-elle rester sans gérant ?

Un an maximum. C'est ce que prévoit le Code civil. Une SCI dépourvue de gérance doit régulariser sa situation dans ce délai. dans le cas contraire, tout associé peut demander sa régularisation ou son éventuelle dissolution en justice.

Rappel : une dissolution est suivie un mois après, d'une liquidation. Tous les associés d'une SCI sont responsables à hauteur de leurs apports dans le capital de la société. Si la SCI n'a pas de solde positif, ces derniers devront contribuer aux frais.


• 
Je suis en phase de création d'une SCI. Je vais être salarié pour mes fonctions de gérant. Quel va être mon statut social ?

La fonction de gérant associé n'est pas rémunérée dans les SCI. Les services fiscaux peuvent considérer ces dépenses injustifiées et les tribunaux décider d'une réintégration des sommes versées injustement ou de manière exagérée.
En revanche un gérant non associé peut être salarié si la trésorerie de la société le permet.

Le but d'une SCI est l'achat d'un bien immobilier pour le partager, le gérer ou le louer en non meublé, en "bon père de famille" et non avoirpour objet de faire du profit exclusivement. Le statut social du gérant sera différent selon s'il est gérant associé ou non associé :


1°- Le gérant n'est pas associé.
Dans ce cas, il peut avoir un statut de salarié - raisonnable par rapport aux recettes des loyers lesquels ne sont pas considérés comme commerciaux, donc soumis au régime de droit commun de la Sécurité sociale dès lors qu'il existe un lien de subordination entre la société et lui. Il ne bénéficiera toutefois pas en tant que dirigeant, de l'assurance chômage (auquel il ne cotisera donc pas non plus. Attention, en cas d'absence de lien de subordination, c'est le régime des non-salariés qui devra être appliqué (voir site de URSSAF.FR).
Les charges sociales patronales et salariales à payer seront de comprises entre 74 et 80 % par rapport au montant du salaire net versé.
Imaginons un gérant payé 300 euros par mois en dédommagement. Les charges sociales coûteront 222 euros à 240 euros selon le cas. Le coût d'un salarié serait de 522 à 540 euros au total + les obligations de tout employeur telles que la visite médicale avant l'embauche, etc.
Autre exemple pour 1 000 euros par mois. Les charges sociales patronales et salariales s'élèveront de 740 à 800 euros. Le salaire tout compris coutera donc 1740 à 1800 euros/mois à la SCI, ce qui représente une dépense réellement importante à laquelle il convient de réfléchir avant de s'engager dans une telle décision.

2°- Le gérant est associé.
En principe, un associé ne peut pas recevoir de salaire. Les sommes versées sont considérées comme avance sur les bénéfices. En fin d'année, en cas de pertes, l'associé devra rembourser le trop perçu par rapport à sa participation aux dettes de la société.

Consultez les articles suivants :

- Le gérant de SCI et SCI : mandant, pouvoir, situation fiscale

 

- Gérance de la SCI

• SCCV. Avec quelques personnes, nous envisageons de construire un immeuble pour le revendre aussitôt et réaliser une plus-value conséquente. Est-il possible de monter une SCI classique ?


Le statut de SCI classique (destinée à la gestion et achat de biens immobiliers) n'est pas adaptée pour construire et revendre. L'opération serait considérée comme commerciale.

En revanche, vous pouvez monter une SCI de construction vente. Nous vous conseillons de consulter le site : http://www.sci-constructionvente.com. Nous disposons aussi d'un dossier pour constituer vous même ce type de société et réaliser ainsi, d'appréciables économies. Notre bibliothèque.

Est-il obligatoire, dans le cadre de la SCI à capital variable faire une assemblée générale annuelle et rédiger un procès-verbal d'assemblée ? Quel en est le contenu ?

Oui, comme toutes les sociétés, une SCI doit annuellement effectuer une assemblée générale, suite à laquelle un procès-verbal sera établi et signé par le ou les gérants (nous vous recommandons de faire signer tous les associés bien, et de leur en adresser une copie à chacun). Ce dernier doit relater les décisions qui ont été prises. Les règles de convocation et de fonctionnement des assemblées générales ordinaires et extraordinaires sont indiquées dans les statuts.

Je vais créer une SCI. J'ai déjà par ailleurs une association de loisirs. celle-ci peut-elle être gérante d'une société civile immobilière (SCI) ?

OUI. Il est possible qu'une association - déclarée en Préfecture - soit gérante d'une SCI ou SC. Elle sera représentée par une personne physique dirigeante, comme le Président par exemple. On entend par "dirigeante", toutes les personnes qui, statutairement, ont pouvoir de représenter la personne morale dans les actes de la vie civile.
Cependant, la personne morale (association) peut désigner pour la représenter et assurer les fonctions de gérant, une personne faisant simplement partie de ses membres, mais qui n'exerce aucune fonction dirigeante. Néanmoins dans ce cas, les personnes dirigeantes continueront à assumer la responsabilité personnelle des décisions qui seront prises par ce représentant.

Diverses questions concernant les gérants de SCI.

Lorsqu’une personne morale est nommée gérante d’une société civile, l’acte de nomination indique le nom de ses représentants légaux. Une annonce légale est obligatoirement publiée et doit comporter le nom de la société gérante, et le nom du ou de ses représentants.
Par ailleurs, un associé non gérant peut à tout moment, par lettre recommandée, demander au gérant de provoquer une délibération des associés, sur une question déterminée. 
Le gérant procède alors, conformément aux statuts, à la convocation de l’assemblée des associés, ou à leur consultation par écrit. Si le gérant refuse de convoquer l'assemblée, l'associé saisi le président du tribunal de grande instance qui décidera de la désignation ou non d’un mandataire chargé de provoquer cette assemblée des associés. 

Quelles sont brièvement les formalités pour le changement de gérant ?

Vous devez notamment:
- établir un procès verbal d'assemblée constatant la démission du gérant actuel et la nomination du nouveau gérant,
- passer une annonce légale mentionnant le nom de l'ancien gérant et celui du (ou des) nouveau (x), 
- déposer deux exemplaires des statuts modifiés (avec le nom du nouveau gérant), auprès du tribunal de commerce, ou seulement le procès verbal d'assemblée si le nom du gérant n'est pas mentionné dans les statuts
- remplir l'imprimé "MO" (à réclamer au CFE ou au greffe du tribunal de commerce),

- modification au registre des bénéficiaires effectifs si le nouveau gérant possède plus de 20 % des parts.


Tous les associés ne répondent pas "présents" à une assemblée ordinaire ou extraordinaire. Que faut-il faire ?

La réponse se trouve en principe dans les statuts. Il faut donc les lire attentivement. Ils sont la colonne vertébrale de la société. Curieusement, la loi est imprécise en la matière, pour ce qui concerne les sociétés civiles et aucune obligation de quorum n’est imposé, à moins qu’il soit prévu dans les statuts.
Pour ne pas risquer de voir une décision remise en cause par les associés ou l’administration, nous conseillons vivement au gérant, si les associés présents ne représentent pas au moins  50 % des parts sociales et 50 % des associés, de convoquer à nouveau un mois plus tard (avec une convocation par lettre recommandée avec AR 15 jours avant) les associés pour une deuxième assemblée au cours de laquelle, les décisions pourront valablement être prises sans leur présence.  Le cas où la société n’est constituée que par deux associés se pose fréquemment.

Puis-je acheter un bien immobilier à l'étranger avec une société créée en France ? 

OUI, bien sur, une SCI (qu'elle soit à capital fixe ou variable) créée en France peut acheter un bien immobilier à l'étranger. La fiscalité applicable est celle du pays d'achat pour ce qui concerne les impôts ou/et taxes (par exemple, en France, un propriétaire doit payer un impôt foncier). Si la société fait des bénéfices dans le cas de locations, ils seront imposées dans le pays où se trouve ce bien immobilier, sauf si un traité de non imposition entre les deux pays concernés.
Exemple : ce type de traité existe entre la France et le Maroc. Vous pourrez donc en principe, payer les impôts sur le revenu provenant du fruit de cette location, dans le pays qui vous semble le moins élevé.


J’envisage de créer une SCI et d’acquérir un appartement avec un ami. Dans l’attente de cette création, est-il possible de signer une promesse d’achat pour l’achat de ce bien immobilier à titre personnel, puis le faire acquérir en dernier lieu par la SCI ?

L’opération est possible, mais attention de signer non pas une promesse de vente classique, mais une promesse unilatérale de vente, avec faculté de substitution. Ainsi, la SCI dès lors qu’elle sera immatriculée au registre du commerce, pourra se substituer à vous pour signer l’acte d’achat. Toutefois, la substitution ne devra entraver les droits du vendeur, l’acquéreur final (la SCI) devra respecter les mêmes obligations que l’acquéreur initial (vous, à titre personnel). Le conseil d’un notaire pourra s’avérer judicieux (pas de problèmes à ce sujet, puisque si la promesse de vente est librement établie entre les parties, en revanche, la vente doit obligatoirement passer par un notaire ensuite).

Précision : si vous signez un compromis de vente « ordinaire », acquéreur et vendeur s’engagent (sous diverses conditions suspensives), contrairement à une promesse unilatérale où seul, le vendeur s’engage, l’acheteur défaillant ne risquant simplement que la perte de son dépôt de garantie. Néanmoins, si le vendeur en est d’accord, la SCI peut acheter même si le compromis a été signé à titre personnel (ce dernier n’étant pas enregistré, il est toujours possible de trouver un accord de ce type, mais à condition d’être en bons termes avec l’autre partie). 

L'an dernier, j'ai créé une SCI grâce d'ailleurs à votre "dossier juridique de création" en quelques heures. tout s'et bien passé. Aujourd'hui, je recois de la part des impôts, une taxe professionnelle à payer. Je suis étonné!

Il n'y a pas de taxe professionnelle pour les particuliers qui habitent ou louent les locaux vides. Il s'agit probablement d'une erreur (cette taxe est supprimée, et remplacée depuis janvier 2010 par la CET "Contribution Economique Territoriale").

En principe, les SCI n'y sont assujetties que dans le cas où les biens donnés en location sortent du cadre civil (par exemple location en meublé, location de locaux commerciaux totalement aménagés) ou en cas de sous-location de biens immobiliers pris en crédit-bail (régime du BNC). Mais dans ces cas, ce sont les locataires (professionnels) qui devraient s'en acquitter, et non la SCI.


Une SCI doit-elle, comme les SARL par exemple, déposer ses comptes annuels auprès du tribunal de commerce ?

NON, une SCI n'est pas une société commerciale. Elle n'a pas à publier ses comptes annuellement comme fait obligation la loi pour les SARL, SAS, SA, etc... En revanche, elle doit faire une déclaration chaque année, de ses résultats auprès du centre des impôts dont elle dépend avec l'imprimé n° 2072. On peut télécharger celui-ci sur www.impots.gouv.fr .

Si elle est imposée à l'IS - impôt sur les sociétés - elle doit tenir une comptabilité du même ordre que les sociétés commerciales, mais là non plus, elle n'a pas à publier ses comptes annuellement au registre du commerce et des sociétés.


Auriez-vous une fourchette des frais chez le notaire lors d'un achat de bien immobilier ?

Lorsqu'il s'agit d'un bien immobilier dans le neuf, les frais sont de 2 à 6 % et de 7 à 10 % dans l'ancien. Votre notaire (obligatoire) vous informera de l'imposition précise lors de l'achat.


Fiscalement, a combien de ventes dans l'année est-on considéré comme marchand de biens (sortant donc du cadre d'une SCI) ?

Une SCI a pour but d'acheter un ou des biens immobiliers pour les gérer directement. Dès l'instant où il y a une intention d'achat (ou de construction) pour revendre, la SCI sort de son rôle. Elle est considérée comme commettant des opérations commerciales, perd ses avantages fiscaux, doit rembourser ceux dont elle a pu bénéficier, et ne peut conserver son statut de société civile.

Par ailleurs, selon la jurisprudence du Conseil d’Etat, l’achat d’un immeuble pour le revendre en bloc ne caractérise pas l’habitude, mais l’achat d’un immeuble pour le diviser et le revendre par appartements fait qualifier le vendeur de marchand de biens (28 mai 1990, req. 16.695 ; 12 juin 1992, req. 67.758 et 67.759).

Bien entendu, la société peut revendre un bien immobilier pour son besoin de s'étendre. Exemple, vente d'une bien ou en acheter un autre plus important, ou pour combler ses dettes, ou encore, avant une dissolution/liquidation amiable.


La SCI va acquérir un terrain a bâtir, sur lequel une maison sera construite en deux phases.  Les associés sont un couple anglais, résidents en Angleterre.  Ils souhaitent fixer le siège social à l’adresse du terrain.  Est-il admis de fixer un siège social à une adresse même s’il n’y a pas encore d'immeuble construit sur le terrain ?  La solution sera t-elle de recourir aux services d’ une société de domiciliation jusqu'à ce que la maison soit construite. 

Une société doit posséder une adresse à laquelle peut être envoyé, tout courrier et répondre aux conditions d'établissement stable. En conséquence, elle ne peut pour utiliser (un terrain à bâtir ou pas) une adresse fantôme en France ou à l'étranger. Elle ne peut non plus être fixée à une boite postale, ni en dehors du territoire français et départements d'outre mer. Nous conseillons donc en attendant la construction, d'avoir recours à une société de domiciliation.


Dans quelles conditions un jeune mineur peut être accepté dans le capital de la SCI, l'autorisation du juge des tutelles est-elle obligatoire ?

NON, il n'est plus obligatoire de demander l'autorisation du juge des tutelles pour l'entrée d'une personne mineure dans le capital d'une SCI. Toutefois, il l'accord des deux parents est maintenu, du dernier survivant s'il l'un est décédé, ou du tuteur en cas de disparition des deux parents.

Néanmoins, l'autorisation du juge des tutelles demeure en cas d'apport d'un bien immobilier appartenant au mineur - de moins de 18 ans - dans le capital de la société. Son autorisation est également requise en cas de vente du bien immobilier appartenant en propre à la SC/SCI - même s'il ne s'agit pas d'un bien apporté par le mineur - dont les conséquences sont l'annulation de la vente. L'autorisation du juge est également nécessaire lorsque la société a contracté un emprunt avant son entrée dans la société. Il ne peut être responsable des dettes jussqu'à sa majorité, une clause est recommandée à ce propos dans les statuts.

Voir également le sommaire
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