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transformation :
Peut-on transformer une SCI
en société commerciale (SARL, SNC, SAS, etc...)

L'opération est possible mais doit être exceptionnelle...

La transformation d’une SCI en société autre commerciale est possible mais doit rester exceptionnel, toutefois, elle n’est pas du tout recommandée. Elle n’entraîne pas création d’une personne morale nouvelle (Code civil, article 1844-3) - donc pas non plus de paiement de plus-values à cette occasion... pour le moment. Il sera toujours utile au moment de l’opération, de se renseigner auprès du service des impôts – Seul un droit fixe est requis.
Les créanciers de la société civile conservent tous leurs droits à l’égard des associés qui restent solidairement tenus des dettes. Si des contrats sont en cours, ils seront poursuivis après la transformation.

Fiscalement, cette transformation entraîne un changement de régime. Si la SCI est soumise à l’IR, elle deviendra automatiquement imposée sur les sociétés, avec les obligations qui en découlent (voir le site : http://www.sarleurl.com). La totalité des revenus de l’année fiscale sera déclarée sous le régime de l’impôt sur les sociétés, y compris ceux réalisés avant la transformation.

Les plus-values, et autres taxes applicables seront dès lors, celles habituelles des SARL. La transformation doit être publiée au bureau des hypothèques du ressort de chaque immeuble que possède la SCI. Elle est faite en franchise de taxe (doc. Adm. 7 H 3433). Quant à la TVA, elle devient en principe applicable pour toutes les locations, puisque celles-ci deviennent des prestations de services... Néanmoins, on pourra se faire confirmer ce point par le service des impôts concerné, des interprétations différentes pouvant avoir lieu.

Par ailleurs, cette modification doit être décidée à la majorité prévue dans les statuts en matière de modification statutaire ou à défaut d’indication, à l’unanimité. Si cette transformation a pour effet d’accroître les engagements des associés, l’unanimité est requise.  

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