reevaluation des loyers, fin de bail, renouvellement

1- Le congé pour reprise
2- Le congé pour vente
3- Le congé pour motif légitime et sérieux

Les règles générales d’application de ces motivations de la location à usage d’habitation sont les suivantes (attention : certains motifs ne sont pas applicables aux SCI pour la simple raison qu’elles ont été prévues pour des personnes physiques et non pour des personnes morales)

Le congé pour reprise

Une récente jurisprudence de la Cour de cassation (19 janvier 2005) rappelle qu’une société civile de famille (et donc une SCI également en général) ne peut donner congé aux fins de reprise pour habiter, qu’au profit de l’un de ses associés. Une SCI ne peut par exemple, donner congé au locataire dans le but de relouer le bien à une autre personne non associée.
En revanche, un bailleur personne physique (c'est-à-dire qui n’est pas une société) qui voudrait occuper personnellement le logement loué, ou le faire occuper par un membre de sa famille, peut donner congé au locataire. On entend par « membre de sa famille » :

son concubin vivant notoirement avec lui depuis au moins un an
son conjoint ou la personne avec laquelle il est lié par un pacte
ses ascendants (père et mère) ses descendants (enfants, petits enfants) les ascendants ou descendants de son conjoint, de son concubin, ou de la personne avec laquelle il est pacsé.

Le congé pour vendre le bien à un tiers

En cas de mise en vente d’un bien immobilier loué, il convient de préciser que le locataire dispose d’une priorité à l’achat.
Dans la pratique, le congé devra être modifié par lettre recommandée avec accusé de réception précisant :

le motif (vente)
les conditions de vente du bien immobilier
la reproduction des quatre premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6/7/1989.
L’indication du délai dont dispose le locataire (deux mois) pour réaliser l’achat ou de quatre mois s’il a recours à un emprunt pour réaliser son acquisition. Passé ces délais, si la vente n’est pas réalisée, il doit être indiqué que le locataire devra quitter les lieux.

Le congé pour motifs sérieux

Il convient d’être extrêmement prudent et de prendre un maximum de précautions pour utiliser ce motif. En effet ce congé n’est pas une résiliation pour faire décamper un locataire, mais bien d’un congé notifiant à ce dernier qu’il devra quitter les lieux à la fin du bail.
Les faits reprochés doivent être sérieux, légitimes, et prouvables sans contestations possibles, comme par exemple :

retards répétés ou absence de paiement de loyers et charges
absence d’assurance du logement
utilisation du loogement à des fins commerciales alors qu'il s'agit d'un bail à usage domestique

Attention cependant. La loi autorise un locataire à domicilier son entreprise commerciale dans son logement donc le bail n’est pas commercial pour une durée de 5ans (indéfiniment pour une SCI). Néanmoins il ne peut transformer son logement en dépôt ou y faire venir régulièrement ses clients. Il s’agit pour lui, de l’adresse du siège social de son entreprise. Il pourra y faire aboutir tout son courrier administratif et commercial. La SCI ne peut en aucun cas, d’y opposer.
Peuvent également constituer un motif de congé à l’issue du bail, des troubles de voisinage graves et répétés. Toutefois, ces faits sont plus difficiles à prouver, et sont sujets à litiges. La SCI propriétaire devra conserver soigneusement les lettres échangées entre les parties, témoignages (voisins, etc…), les accusés de réception des lettres de relance, bref, le maximum de pièces pour constituer un dossier solide.

DELAI ET FORME DU CONGE

Ainsi que nous l’avons précisé précédemment, le congé doit être envoyé par courrier recommandé avec AR six mois au minimum (sous peine de nullité) avant la fin du contrat de location. Il doit obligatoirement indiquer le motif précis : vente, reprise ou motifs sérieux.

Le loyer :
Sa réévaluation,
renouvellement et fin du bail...

Quelle méthode adopter pour calculer le loyer à chaque période prévue au contrat, et comment renouveller le bail, voici des questions auxquelles nous allons tenter de répondre aussi simplement que possible...

2006 aura été l'année de l'application de la loi sur le mode de calcul de la réévaluation des loyers. Ce que vous devez savoir pour 2009/20012 :

. REEVALUATION DU LOYER

Depuis le 1er janvier 2006 des changements ont été apportés au mode de calcul de réévaluation des loyers. Jusqu’à cette date, l’indice du coût de la construction (ICC) servait de base à l’évolution des loyers. Toutefois, ce système ne semblait pas toujours équitable, et s’averrait particulièrement plus favorable au locataire.
L’article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 met donc en place un nouvel indice nommé : Indice de référence des loyers (IRL), disponible sur le site de l’INSEE (www.insee.fr). Son évolution suit l’évolution de la moyenne pondérée de 3 indices :

indice des prix à la consommation hors tabac et loyers pour 60%
l’icc pour 20%
indice des prix des travaux d’entretien et d’amélioration du logement pour 20%

La réévaluation doit être prévue au contrat de bail. Il doit aussi indiquer sur la base de quel indice (IRL) sera calculée l’évolution du loyer, et préciser le dernier indice connu à la date de la signature du bail.

Formule :

La formule de révision des loyers est la suivante :
Nouveau loyer = (L x I) / R

L = montant du loyer.
I = dernière valeur de l’IRL correspondant au trimestre de référence prévu dans le bail.
R = l’indice de référence des loyers (IRL) du même trimestre de l’année précédente

Il est fortement conseillé de porter la révision du loyer (avec les éléments permettant ces calculs) à la connaissance du locataire dès le nouvel indice connu, ou au minimum, un mois avant que la réévaluation ne soit effective.

LE RENOUVELLEMENT DU BAIL

Le renouvellement d’un bail d’habitation est un droit. Il est reconduit automatiquement si aucune des deux parties ne se manifeste dans le délai imposé par la loi, soit :

Trois mois pour le locataire
Six mois pour la SCI ou propriétaire

La durée de reconduction d’un bail d’habitation est la même que celle indiquée initialement dans le bail. Dans le cas d’une SCI, cette durée initiale étant de 6ans, le bail est donc renouvelé pour 6ans, à l’exception des SCI familiales pouvant conclure des baux initiaux de 3ans.
Cette reconduction n’entraîne pas de modification du loyer autre que celle liée à l’évolution de l’IRL, sauf en cas de loyer sous-évalué (par rapport aux quartiers, pour les biens immobiliers équivalents).

LA FIN DU BAIL COMMERCIAL

Le bailleur ou le locataire peuvent mettre fin à un bail par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans l’un ou l’autre des cas, une procédure appelée « du congé » doit être suivie. Le fond et la forme vont être différents selon « qui » en prend l’initiative.

Congé donné par le locataire

Le locataire peut donner congé n’importe quand au bailleur, mais en respectant un préavis de trois mois. S’il partait avant, les loyers resteraient dûs.
Exemple : un congé est donné le 1er mai, pour un départ des lieux de 1er août. De mauvaise humeur, le locataire décide de quitter le bien loué le 1er juin. Dans ces conditions, il devra payer deux mois (juin et juillet).

Toutefois, le locataire peut bénéficier d’une dérogation et réduire le délai de préavis à un mois (justificatifs à envoyer au propriétaire en même temps que le préavis) :

perte d’emploi
mutation professionnelle après une perte d’emploi
locataire bénéficiaire du RMI
obtention du premier emploi locataire de plus de 60 ans, dont l'état justifie un changement de domicile.

Enfin, si le locataire trouve un nouveau locataire pour le remplacer, et si le bailleur en est expressément d’accord, le délai de préavis peut être plus court encore.

1- Le congé pour reprise
2- Le congé pour vente
3- Le congé pour motif légitime et sérieux